Face à crescente bolha imobiliária na China, onde a Evergrande é apenas uma pequena parte do problema, Xi Jinping adotou oficialmente a proposta de um imposto sobre propriedade no início deste ano. Desde então, a proposta foi reduzida para implementação limitada a apenas 10 cidades.
Um imposto sobre propriedade entrou na discussão política dentro do Partido Comunista Chinês há mais de uma década, mas nada avançou até hoje, sempre devido a enorme resistência de diferentes grupos de influência a nível local e nacional, dependentes de um mercado imobiliário que se teme que colapse devido à nova política.
As receitas sobre vendas imobiliárias são responsáveis por cerca de 40% dos orçamentos de governos locais, o que tem incentivado políticas de venda agressivas e uma relação próxima com as construtoras que, por seu lado, obtêm apoio político e financeiro muitas vezes público para desenvolver novos empreendimentos.
A dívida interna e externa associada ao setor imobiliário na China está calculada em cinco biliões de dólares (trillions em inglês), dos quais 300 mil milhões são da Evergrande.
Face a isto, a proposta original de Xi Jinping poderá ser demasiado tímida para resolver o problema.
O investimento anual no setor imobiliário correspondeu a valores entre os 12 e 15% do PIB da China entre 2011 e 2018. Juntando a atividade económica indiretamente relacionada com o setor, este valor ultrapassa os 30% do PIB na China. Nos Estados Unidos, no pico da bolha imobiliária em 2005, este valor não ultrapassou os 7%.
Face a uma população de 1,4 mil milhões de pessoas, uma expansão maciça no setor não será necessariamente um problema, sobretudo considerando a deslocação populacional para as grandes cidades que ocorreu nas últimas décadas. Mas é a natureza especulativa do mercado chinês que parece definir grande parte das aquisição. Entre 2008 e 2010, 70% das casas vendidas eram para habitação própria. Em 2018, este indicador baixou para 11,5%.
Uma economia baseada no aumento contínuo de preços tornou a aquisição de casa própria num negócio altamente exigente face aos rendimentos per capita na china. Segundo o Guardian, o custo de aquisição de casa própria na China está calculada como sendo de 19 vezes o rendimento familiar nas principais cidades como Beijing ou Shanghai, 10 vezes em cidades de nível dois, e 7 vezes nas cidades de nível três. O rácio no Reino Unido andará à volta de 10 vezes o rendimento familiar, e 4 vezes nos EUA, com a diferença adicional de as taxas de juro serem substancialmente mais baixas nestes países.
A substituição de proprietários por investidores tem acelerado. Em 2018, 22,5% de proprietários na China tinha pelo menos duas ou três outras propriedades imobiliárias. Considerando que estes investidores raramente colocam as casas no mercado de arrendamento, calcula-se que pelo menos 65 milhões de habitações estarão vazias. Ou seja, um quinto de toda a habitação na China.
Com um rendimento médio de arrendamento de 2% e uma taxa média de juro para empréstimo à habitação de 5,4%, a estratégia destes investidores tem sido manter as propriedades fora do mercado até ao seu valor subir, sendo hoje o mercado praticamente inacessível a novos compradores. Com uma procura cada vez menor e uma dívida explosiva, a possibilidade de lucros no setor está a desaparecer e rapidamente se poderá transformar num colapso generalizado do mercado.
