Os dados mais recentes da CMVM relativos a agosto de 2025 confirmam um novo recorde no valor de ativos sob gestão de fundos imobiliários a operar em Portugal, fixando-se agora próximo dos 18.700 milhões de euros.
Habitação
Fundos imobiliários: Tribunal de Contas aponta benefícios fiscais perversos
Entre 2015 e 2021, o valor manteve-se estável em torno dos 10.500 milhões de euros, mas nos últimos anos disparou. Entre agosto de 2020 e agosto de 2025, por exemplo, observa-se uma subida de 73%, sendo assim um valor que quase duplica em apenas cinco anos. Só no último ano, registou-se um crescimento homólogo de cerca de 25%.
Estes dados contrastam com os dados da OCDE relativamente ao índice de acessibilidade habitacional em Portugal, que revelam que, na última década, Portugal foi o país em que este índice mais se degradou, sendo hoje o país do grupo com menor acessibilidade habitacional.
Uma parte desta subida no valor dos ativos sob gestão dos fundos imobiliários deve-se à subida do próprio valor dos imóveis, mas também ao próprio dinamismo do mercado materializado no investimento crescente neste tipo de veículos. No mesmo período (2020-2025), observamos também um crescimento de 35% no número de sociedades gestoras de fundos imobiliários, passando de 51 para 69.
Ainda assim, estes números podem estar aquém da realidade, visto que outros tipos de Organismos de Investimento Coletivo (OIC) também fazem investimentos imobiliários, mas não são denominados como fundos de investimento imobiliário, não contando para estes dados.
Os portefólios destes fundos são dominados por imóveis destinados aos Serviços, Comércio e Habitação, perfazendo a última rubrica cerca de 20% dos imóveis detidos pelos veículos de investimento. Com 80 fundos e uma quota de mercado superior a 15%, a Lynx Asset Managers é a líder de mercado, seguida pela Square Asset Management (12,48%) e pela Sierra IG (7,93%). A CMVM regista ainda 57 outras sociedades gestoras, com quotas de mercado inferiores a 5%.
Os fundos de investimento imobiliário continuam a beneficiar de um regime fiscal favorável em sede de IRC que exclui os seus rendimentos típicos do lucro tributável (de capitais, prediais e mais-valias), beneficiando igualmente de múltiplas isenções em sede de IMI e IMT. O Tribunal de Contas apurou num relatório em abril que o Estado encaixou apenas 27 milhões de euros fruto da tributação destes fundos entre 2020 e 2022, sendo que 1.7 mil milhões de euros de rendimentos foram excluídos de tributação devido ao regime fiscal em vigor.
